İzale-i Şüyu Davası Nedir? İzaleyi Şüyu Davası Nasıl Açılır?

İzale-i Şüyu Davası Nedir? Ortaklığın Giderilmesi Davası (2026 Rehberi)

İzaleyi şüyu davası ya da diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği mülkiyetine tabi arazilerde veya paylı mülkiyete konu taşınır ya da taşınmaz mallarda, ortakların paylaşım konusunda uzlaşma sağlayamaması yahut başka bir sebeple anlaşmaya varamaması halinde, ortaklardan birinin ya da bir kısmının mahkemeye müracaat ederek, yargı yoluyla ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini ifade eder.

İzaleyi şüyu davasının sonucunda ortaklığın giderilmesi iki şekilde gerçekleştirilebilir; eğer taşınır veya taşınmaz mal eşit biçimde bölünebilecek durumdaysa aynen taksim yoluna gidilebilir, aksi halde satış yapılarak elde edilen bedelin paylaştırılması suretiyle ortaklık sona erdirilir.

İzale-i Şüyu Davasının Hukuki Dayanağı Nedir?

İzaleyi şüyu davasının hukuki temeli, Türk Medeni Kanununun 698 ve 699. maddelerinde düzenlenmiştir. Söz konusu Kanunun 698. maddesi uyarınca taraflar paylaşım talep edebilir. Aynı Kanunun 699. maddesi ise paylaşımın, malların aynen bölünmesi, pazarlık yöntemi veya satış yoluyla elde edilen bedelin paylaştırılması şeklinde yapılabileceğini belirtmektedir.

İzale-i Şüyu Davası Hangi Mahkemede Açılır?

İzaleyi şüyu davası yani ortaklığın giderilmesi davası, taşınır veya taşınmaz malın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. 2023 Eylül dönemi itibarıyla bu davalarda uzlaşmaya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce uzlaşma yoluna başvurulması gerekmektedir.

İzale-i Şüyu Davası Kimler Tarafından Açılabilir?

İzale-i Şüyu Davası Nasıl Açılır?

İzaleyi şüyu davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti kapsamında bir mal veya taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişiler tarafından talep edilebilir ve dava konusu yapılabilir. Bu hak, ortakların her biri için bireysel olarak kullanılabilen, mülkiyet hakkından doğan asli bir talep hakkıdır ve pay oranına bakılmaksızın bütün taraflara karşı ileri sürülebilir.

Paydaş Olanların Hakları Nelerdir?

Paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir mal üzerinde hak sahibi olan kişiler, ortaklığın sona erdirilmesini pazarlık yoluyla talep edebilir, malın aynen taksim edilmesini isteyebilir veya ilgili malın satışa çıkarılması suretiyle ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu kapsamda paydaşlar, paylarının ekonomik değerini koruma, adil paylaşım talep etme ve mülkiyetin verimli şekilde değerlendirilmesini isteme hakkına da sahiptir.

Ölen Paydaşlar ve Mirasçıların Durumu

Dava süreci devam ederken vefat eden paydaşların yerine, onların yasal mirasçılarının davaya dahil edilmesi zorunludur. Bu durumda yeni tebligat işlemlerinin yapılması gerekebilir. Mirasçıların davaya katılımı sağlanmadan yargılamaya devam edilmesi mümkün olmayıp, usul ekonomisi ve taraf teşkili bakımından bu husus önem arz eder.

Aynen Taksim Edilme veya Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi

İzaleyi şüyu davasına konu olan mallar için aynen taksim talep edilmesi ve mahkemece bunun mümkün görülmesi halinde aynen taksim yoluna gidilir. Aynen taksim mümkün değilse, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir. Satış işlemi genellikle açık artırma usulüyle gerçekleştirilir ve elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.

İzale-i Şüyu Davası Nasıl Açılır? Arabuluculuk Şartı Var mı?

İzaleyi şüyu davaları 01.09.2023 tarihi itibarıyla zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle bu tarihten sonra dava açacak kişilerin, dava açmadan önce arabulucuya başvurmaları dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu sebeple izaleyi şüyu davalarında arabuluculuk, 2023 yılı sonrasında zorunlu bir başvuru yolu haline gelmiştir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, dava açılması mümkündür. Arabuluculuk süreci, taraflar arasında hızlı ve daha düşük maliyetli bir çözüm yolu sunmayı amaçlamakta olup, yargı yükünü azaltıcı bir rol üstlenmektedir.

Yetkili Mahkeme ve Dava Süreci

İzaleyi şüyu davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Mahkeme davayı kabul ettikten sonra satış talebi bulunması halinde dava konusu mallar (ev, arsa vb.) bedel tespiti yapılması amacıyla bilirkişiye gönderilir. Bilirkişi raporu mahkemeye sunulduktan sonra taraflara tebliğ edilir.

Eğer bilirkişi raporuna itiraz edilmez ve tebligat işlemlerinde herhangi bir eksiklik bulunmazsa yargılama süreci devam eder. Mahkeme, rapor doğrultusunda malın gerçek piyasa değerini dikkate alarak satış veya paylaşım işlemlerine karar verir.

İzale-i Şüyu Davasında Mahkeme Masraflarını Kim Öder?

İzaleyi şüyu davası diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davasının masrafları (mahkeme harcı, bilirkişi ücreti, tebligat bedelleri vb.) dava açılışı sırasında davayı açan kişiler tarafından karşılanır. Ancak yargılama sonunda vekâlet ücretleri dâhil olmak üzere tüm yargılama giderleri, davalı ve davacı konumundaki tüm paydaşlara payları oranında yansıtılarak ortak şekilde paylaştırılır. Bu yönüyle izaleyi şüyu davaları, taraflar arasında kazanan-kaybeden ilişkisinden ziyade ortaklığın sona erdirilmesine odaklanan davalar arasında yer almaktadır.

İzale-i Şüyu Davasında Avukatlık ücretini Kim Öder?

İzaleyi şüyu davasında avukatlık ücretleri başlangıç aşamasında davayı açan kişiler tarafından ödenebilir. Bununla birlikte yargılama sonunda davacıların avukatlara ödedikleri bedelin, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi kapsamında kalan kısmı tüm paydaşlardan alınarak davacılara ödenir. Ancak davacıların tarifede belirlenen miktarın üzerinde avukatla anlaşmaları halinde, bu farkı kendi ceplerinden karşılamış sayılırlar. Örneğin davacı (A), avukatla 10.000 TL üzerinden anlaşmış ve bu tutarı ödemiştir. İlgili yıl tarifesinde belirlenen tutar 2500-TL ise dava sonunda davacı A’ya tüm paydaşlardan tahsil edilerek ödenecek miktar 2500-TL olacaktır. Sonuç olarak davacı A bu örnekte 7500-TL’yi kendi cebinden karşılamış olacaktır.

İzale-i Şüyu Davası Avukatsız Açılır mı?

İzaleyi şüyu davaları avukat olmadan da açılabilir. Ancak bu davalar teknik ve ayrıntılı nitelikte olduğundan yalnızca avukat bulmak yeterli değildir; bu alanda deneyimli, uygulamaya hâkim ve süreci düzenli şekilde takip eden bir avukatla çalışmak büyük önem taşır. Aksi halde davanın takibi zorlaşabilir ve süreç olumsuz etkilenebilir. Özellikle bilirkişi raporlarına itiraz, satış süreci ve pay oranlarının doğru hesaplanması gibi aşamalarda profesyonel destek önemli avantaj sağlar.

İzale-i Şüyu Davasında Ön Alım Hakkı Var mı?

İzaleyi şüyu davasında ön alım hakkı, diğer adıyla şufa hakkı kullanılabilir. Satış sonucunda oluşan bedel üzerinden, öncelikli satın alma hakkının mevcut paydaşlara tanınmasına ön alım veya şufa hakkı denilmektedir. Bu hak sayesinde paydaşlar, taşınmazın üçüncü kişilere geçmesini önleyerek mülkiyetin kendi aralarında kalmasını sağlayabilir.

İzale-i Şüyu Davasında Bedel Tespiti Nasıl Yapılır?

İzaleyi şüyu davasında malın değerinin belirlenmesi amacıyla dosya bilirkişiye gönderilir. Bilirkişi, menkul veya gayrimenkul malı yerinde inceleyerek piyasa koşullarını dikkate alır ve değer tespitini yaparak raporunu mahkemeye sunar. Tespit edilen değere taraflar itiraz edebilir ve yeniden değerleme yapılmasını talep edebilir. Değer tespiti sürecinde emsal satışlar, taşınmazın konumu ve imar durumu gibi kriterler dikkate alınır.

İzale-i Şüyu Davasında Satış Sonrası Para Nasıl Dağıtılır?

İzaleyi şüyu davasında satış yoluyla ortaklık giderildikten sonra elde edilen bedel, her ortağa hissesi oranında veya hissesinin değeri kadar paylaştırılır. Ancak mahkeme masrafları, davacıların avukatlarına tarifeye göre ödenen ücretler ve tapu harçları düşüldükten sonra kalan net tutar, paydaşlara dağıtılan gerçek gelir olarak kabul edilir.

İzale-i Şüyu Davasında Tapu Harçlarını Kim Öder?

İzaleyi şüyu davalarında tapu harçlarının nasıl ödeneceğine ilişkin detaylı düzenlemeler bulunmaktadır ve bu konuda ayrıntılı bilgi ilgili mevzuat ve uygulama buradan incelenmelidir.

İzale-i Şüyu Davası Ne Kadar Sürer?

İzaleyi şüyu davası, yapısı gereği teknik ve karmaşık bir dava türü olduğundan uygulamada beklenenden daha uzun sürebilmektedir. Özellikle paydaş sayısının fazla olması, tebligat süreçlerinin uzaması ve bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar davanın süresini artırmaktadır. Açıldığı yer mahkemesinin iş yükü, taşınmaz sayısı ve taraf sayısına bağlı olarak değişmekle birlikte ortaklığın giderilmesi davaları genellikle 2 ila 20 yıl arasında sonuçlanabilmektedir. Bu nedenle dava açmadan önce tarafların alternatif çözüm yollarını değerlendirmesi önerilir.

İzale-i Şüyu Davasında Aynen Taksim Nedir? Aynen Taksim Nasıl Yapılır?

İzaleyi şüyu davalarında dava konusu menkul veya gayrimenkul malların aynen ve eşit şartlarda bölünebilmesi mümkünse aynen taksim yoluna gidilebilir. Paylaşım şekli konusunda ortaklar arasında anlaşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin talebi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verebilir. Bölünen parçaların birbirine denk olmaması durumunda eksik kalan kısımlar para ile denkleştirilir. Bölme işlemi uygun görülmez veya malın değer kaybı yaşamadan bölünmesi mümkün olmazsa, ilgili mal açık artırma yoluyla satışa çıkarılır.

İzale-i Şüyu Davasında Satış Nasıl Yapılır?

İzaleyi şüyu davalarında aynen veya ifraz yoluyla taksim mümkün değilse ortaklık satış yoluyla sona erdirilir. Bu satışa herkes alıcı olarak katılabilir. Ancak satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için tüm paydaşların rızasının bulunması gerekir. Satış işlemi çoğunlukla icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulü ile gerçekleştirilir ve şeffaflık esası uygulanmaktadır.

İzale-i Şüyu Davasında Karşılaşılan Sorunlar Nelerdir?

İzaleyi şüyu davalarında uygulamada en sık karşılaşılan problemler aşağıdaki şekilde sıralanabilir:
• Akrabalar arası anlaşmazlıklar,
• Tebligatla ilgili sorunlar,
• Mirasçılarla ilgili sorunlar,
• Rehinli ve şerhli malların satışının nispeten zorluğu,
• Satış bedellerinin nispeten düşük belirlenmesi.
Bu sorunlar özellikle çok paydaşlı taşınmazlarda ve miras paylaşımına konu olan gayrimenkullerde daha sık ortaya çıkmakta olup dava sürecinin uzamasına neden olabilmektedir.

İzale-i Şüyu Davasında En Çok Yapılan Hatalar Nelerdir?

İzaleyi şüyu davalarında uygulamada sıklıkla yapılan hatalar şu şekildedir:
• Usulsüz tebligatlar,
• Satışın ilanında yapılan hatalar, (ulusal yapılması gereken ilanların yerel yapılması vs.)
• Hisse oranlarının belirlenmesinde ve mahkeme kararında yazılırken yapılan hatalar,
• Tapu harcının mahkeme aşamasında hesaplanmasında yapılan hesaplama yanlışları,
• Kısa ve gerekçeli kararların uyumsuzluğu,
• Yukarıda sayılan hatalar sıklıkla yapılan ve bazılarının davanın karşı tarafına bir üst mahkemede itiraz hakkı veren hatalar olduğu için mahkeme sürecini de sürekli uzatabilmektedir.

Bu tür hatalar hem yargılama süresini uzatmakta hem de ek maliyetler doğurabilmektedir. Bu nedenle dava sürecinin titizlikle takip edilmesi önemlidir.

İzale-i Şüyu Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

İzaleyi şüyu davalarında aşağıdaki hususlara özellikle dikkat edilmelidir:
• Tebligatların doğru ve eksiksiz yapılması,
• İlanın doğru yerde ve doğru mecrada yapılması,
• Değer tespitinin doğru yapılması,
• Tapu harcının hesaplanması (Mahkeme aşamasında ortakların fazla olduğu durumlarda tapu harcı doğru hesaplanmadığı için tapu dairelerinde ek tarhiyat yapılabiliyor)
• Mallara (Arsa, arazi, konut vb.) Değer Biçilmesi
• Arabuluculuk süreçlerin profesyonel yardım alma
• Hukuki destekten faydalanma
• Pay sahipleri arasındaki iletişimin sağlanması

Bu başlıklar özellikle davanın sağlıklı ilerlemesi, satış veya aynen taksim işlemlerinin doğru şekilde yapılması ve sonradan oluşabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

İzale-i Şüyu Davasının Avantajları ve Dezavantajları Nelerdir?

İzaleyi şüyu davasının avantaj ve dezavantajları aşağıdaki gibidir:

İzale-i Şüyu Davasının Avantajları

İzaleyi şüyu davasının avantajları, aynen taksim yapılırsa taksim kolayca yapılmış olur. Satış istenirse, satış sonucu malı alan kişi ödenecek toplam tutardan kendi payına düşen tutarı düşüp, kalanını ödeyebilir. Bu durum özellikle paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını almak istemesi halinde finansal olarak kolaylık sağlayabilmektedir.

İzale-i Şüyu Davasının Dezavantajları

İzaleyi şüyu davasının dezavantajları satış sonucu malı üçüncü kişiler alabilir. Daha sonra malı geri almak için iki veya üç kat para vermek gerekebilir. Özellikle son zamanlarda malların bulunduğu şehir dışından otomatik yazılımla son anda/saniyede teklifler verilmekte ve mallar alınmaktadır. Daha sonra malların sahiplerine farklı icbarlar ve zorlamalar yapılmakta ve mallarının geri alabilmeleri için iki üç kat bedeller istenmektedir.

• İzaleyi şüyu davalar özellikle tebligat ve üst mahkemeye itirazlar gibi nedenlerle veya davada yapılan eksiklikler nedeniyle uzun sürebilmektedir.
• Bu riskler göz önünde bulundurularak paydaşların satış öncesinde ön alım hakkını değerlendirmeleri ve süreci yakından takip etmeleri önerilmektedir.
• İzaleyi şüyu davasıyla ilgili bir uzman desteği alarak, bir avukata danışabilirsiniz. Uzman hukuki destek alınması, sürecin daha hızlı ve hatasız ilerlemesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İzale-i şüyu davası nedir, ne işe yarar?

İzaleyi şüyu davası ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla giderilmesine yarar. Bu dava sayesinde paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz ya da taşınır mallarda ortaklık sona erdirilir ve tarafların payları net şekilde belirlenir.

2. İzale-i şüyu davası açılmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, arabuluculuk zorunludur.
01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren düzenleme kapsamında, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir.

3. İzale-i şüyu davasında satış bedeli düşük olursa ne olur?

Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir. Taraflar, bilirkişi tarafından belirlenen değerin gerçeği yansıtmadığını düşünüyorlarsa ek rapor talep edebilir veya yeni bir bilirkişi incelemesi isteyebilirler.

4. İpotekli gayrimenkul izaleyi şüyu davasıyla satılabilir mi?

Evet, satabilir. Ancak satış bedelinden öncelikle ipotek alacaklısının alacağı ödenir, kalan tutar paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.

5. İzale-i şüyu davasında ön alım hakkı kullanılır mı?

Evet, ön alım hakkı dava sonucu kullanılabilir. Satış aşamasında paydaşlar diğer üçüncü kişilere göre öncelikli alım hakkına sahiptir ve bu haklarını ihale sürecinde kullanabilirler.

6. İzale-i şüyu davası açmak için tüm hissedarların onayı gerekir mi?

Hayır, gerekmez. Her ortak bu davayı gerekli şartların oluşmasıyla açabilir. Ortaklardan yalnızca birinin talebiyle dahi dava açılabilir ve diğer paydaşlar davaya taraf olarak dahil edilir.

7. İzale-i şüyu davasını açmadan noter ihtarı çekmek gerekir mi?

Hayır, dava açmak için noter ihtarı gerekmez. Ancak uygulamada bazı durumlarda taraflar arasında uzlaşma sağlanması amacıyla ihtarname gönderilmesi tercih edilebilmektedir.

8. Hisseli tapu ortaklıktan çıkma yolları nelerdir?

Aynen taksim ve satış yoluyla ortaklık giderilir, ortaklıktan çıkılır. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluna gidilir ve elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılarak ortaklık tamamen sona erdirilir.